Константин Пандов: Успешните инвестиции в имоти

Собственик и управител на агенция за недвижими имоти от 1992 г. Активно участва в учредяването на браншова организация на посредниците при сделки с имоти, в издаването на вестник и създаването на софтуер за обмен на данни между агенциите за недвижими иммоти. Автор на книгата "Наръчник на начинаещия брокер".

Инвестицията в имот обикновено се изразява в покупката му и отдаване под наем. Колко е изгодна инвестицията зависи от това за колко време би се изплатил имота с наеми. Това се изчислява като се използва процент годишна възвръщаемост или срок на възвръщаемост. Ако сте купили имот за 100 000 евро и взимате от него наем 500 евро месечно, той ще се изплати за 200 месеца, т.е. за 16 години и 6 месеца или изразено в проценти възвръщаемоста е 6% на година. Даденият пример е реалистичен и тази възвръщаемост може да се постигне. В България, когато се прави тази сметка се пренебрегват разходите, които съпътстват отдаването под наем. Като разходи за ремонт, комисиони при отдаването и необходимите данъци. Данъка, който трябва да заплаща физическо лице, което има приход от наем, в най-общия случай е 10 % от годишния доход, като преди това от него се приспаднат минимум 10 % за текущ ремонт поради изхабяването от ползване.

С най - добра възвръщаемост са малките жилища и търговските обекти. При покупка на малко жилище за инвестиция от най-голямо значение е района, добрият транспорт (метро) и обзавеждането. Обзавеждането не е нужно да е луксозно, но трябва да е добре подбрано с вкус и да е ново. Предпочитат се сгради ново строителство, етажът не е толкова важен както при покупка. Такова жилище може да се отдава около 380 лева за не добре приетите квартали до около 600 лева за най-добрите места в София.

Расте интересът към инвестицията в имот за отдаване под наем на нощувки (airbnb)
При този вид инвестиция се търсят малки жилища или стаи със санитарен възел, които често могат да се обособят от разделянето на по-голям имот. Когато се прави такова резделяне, то се реализира като вътрешно преустройство, защото е почти невъзможно да се обособят самостоятелни обекти като се спазят изискванията на ЗУТ. При покупка на такъв имот освен подходящото разпределение е важно и местонахождението. За нощувки се търсят стаи в топ центъра, като хората, които ги наемат не са запознати с имиджа на района. Това означава, че едва ли ще се отдават по-успешно стаи в най-скъпия район „Докторски паметник” в сравнение със стаи близо до „Лъвов мост”.

При инвестиция в търговски обект трябва правилно да бъде преценен наема, който обектът може да носи. Предлагат се обекти, за които се твърди, че получават наем, който е нереалистичен и дори да е така, ако наемателят напусне, не би могъл да се реализира на същите условия отново. Наемът, който един търговски обект може да постигне зависи изцяло от търговският му потенциал. Два магазина с еднаква площ и лице, на 50 метра един от друг, могат да носят в пъти различен наем, ако единият е на централна улица, а другият в съседната пряка. При покупка на такъв обект от голямо значение са: лицето към коя улица е, колко е голямо това лице; обектът да е на нивото на тротоара и по възможност без стълби. Площите под земята и на второ ниво не носят почти никакви допълнителни приходи. Този вид инвестиция е удачна само в имоти на много оживени места, магазин в квартал на тихо място носи по-малък наем от жилище. Инвестицията в търговски обект е много удачна, но на пазара излизат рядко добри оферти.

Ако се инвестира в имот с цел препродажба на по-висока цена се поема риск през този период да не възникне промяна в пазара. За съжаление както показаха последните 20 години тези промени са непредвидими. Затова при такава инвестиция е добре продажбата да се извърши бързо. В този случай има сравнително големи разходи за държавни такси и комисион.

Собственик и управител на агенция за недвижими имоти от 1992 г. Активно участва в учредяването на браншова организация на посредниците при сделки с имоти, в издаването на вестник и създаването на софтуер за обмен на данни между агенциите за недвижими иммоти. Автор на книгата "Наръчник на начинаещия брокер".

Инвестицията в имот обикновено се изразява в покупката му и отдаване под наем. Колко е изгодна инвестицията зависи от това за колко време би се изплатил имота с наеми. Това се изчислява като се използва процент годишна възвръщаемост или срок на възвръщаемост. Ако сте купили имот за 100 000 евро и взимате от него наем 500 евро месечно, той ще се изплати за 200 месеца, т.е. за 16 години и 6 месеца или изразено в проценти възвръщаемоста е 6% на година. Даденият пример е реалистичен и тази възвръщаемост може да се постигне. В България, когато се прави тази сметка се пренебрегват разходите, които съпътстват отдаването под наем. Като разходи за ремонт, комисиони при отдаването и необходимите данъци. Данъка, който трябва да заплаща физическо лице, което има приход от наем, в най-общия случай е 10 % от годишния доход, като преди това от него се приспаднат минимум 10 % за текущ ремонт поради изхабяването от ползване.

С най - добра възвръщаемост са малките жилища и търговските обекти. При покупка на малко жилище за инвестиция от най-голямо значение е района, добрият транспорт (метро) и обзавеждането. Обзавеждането не е нужно да е луксозно, но трябва да е добре подбрано с вкус и да е ново. Предпочитат се сгради ново строителство, етажът не е толкова важен както при покупка. Такова жилище може да се отдава около 380 лева за не добре приетите квартали до около 600 лева за най-добрите места в София.

Расте интересът към инвестицията в имот за отдаване под наем на нощувки (airbnb)
При този вид инвестиция се търсят малки жилища или стаи със санитарен възел, които често могат да се обособят от разделянето на по-голям имот. Когато се прави такова резделяне, то се реализира като вътрешно преустройство, защото е почти невъзможно да се обособят самостоятелни обекти като се спазят изискванията на ЗУТ. При покупка на такъв имот освен подходящото разпределение е важно и местонахождението. За нощувки се търсят стаи в топ центъра, като хората, които ги наемат не са запознати с имиджа на района. Това означава, че едва ли ще се отдават по-успешно стаи в най-скъпия район „Докторски паметник”  в сравнение със стаи близо до „Лъвов мост”.

При инвестиция в търговски обект трябва правилно да бъде преценен наема, който обектът може да носи. Предлагат се обекти, за които се твърди, че получават наем, който е нереалистичен и дори да е така, ако наемателят напусне, не би могъл да се реализира на същите условия отново. Наемът, който един търговски обект може да постигне зависи изцяло от търговският му потенциал. Два магазина с еднаква площ и лице, на 50 метра един от друг, могат да носят в пъти различен наем, ако единият е на централна улица, а другият в съседната пряка.  При покупка на такъв обект от голямо значение са: лицето към коя улица е, колко е голямо това лице; обектът да е на нивото на тротоара и по възможност без стълби. Площите под земята и на второ ниво не носят почти никакви допълнителни приходи. Този вид инвестиция е удачна само в имоти на много оживени места, магазин в квартал на тихо място носи по-малък наем от жилище. Инвестицията в търговски обект е много удачна, но на пазара излизат рядко добри оферти.

Ако се инвестира в имот с цел препродажба на по-висока цена се поема риск през този период да не възникне промяна в пазара. За съжаление както показаха последните 20 години тези промени са непредвидими. Затова при такава инвестиция е добре продажбата да се извърши бързо. В този случай има сравнително големи разходи за държавни такси и комисион.

Цените в Европа

Понеже често чувам, че цените в София били като в Европа. Да видим какво мисли Дойче веле"
Според статията на медията недвижимите имоти стават все по-скъпи, а най-скъпи са в столиците на страните от ЕС.

Ако се сравняват наемите, най-високи са в Лондон, където цената е 30 евро на кв. м. На следващи места са Стокхолм и Париж, разказва "Дойче веле". Най-евтино е в София, където в някои квартали може да се намери жилище на цена под 5 евро за кв. м.
Значи: В Лондон 100 кв.м. наем - 3000 евро, а в София 500 евро като според мен има и по-евтини.

При покупка, в Лондон 18000 евро на кв.м., в Париж 10500 евро на кв.м., а в Берлин - близо 3200 евро за квадратен метър.Според "Дойче веле" в добрите квартали на София има цени до 1300 евро на кв.м., което според мен отговаря на истината.

Ръст на сделките с имоти с 11,5% спрямо първо тримесечие на 2017-та

Сделките с имоти в България през първото тримесечие на тази година се увеличават с 11,5% спрямо същия период на 2017 г., когато достигнаха най-ниското си равнище от януари-март 2012 г., сочат данни на Агенцията по вписванията. 


Спрямо предходното тримесечие обаче  бележат спад с 37,8%, тъй като по традиция първото тримесечие е най-слабият период от годината за пазара, а и купувачите все по-често се насочват към сделки „на зелено“, които не се отразяват никъде. 

ИМОТНИ ИЗМАМИ

Много се говори за имотни измами, но често информацията не е поднесена правилно и не се акцентиране върху същността на проблема.

            Някой собственици крият нотариалните си актове, това е безсмислено и само прави купувача по-подозрителен. В службата по вписвания всяко лице има право да получи копие от нотариален акт защото това е публичен регистър.

С фалшива лична карта  могат да бъдат набавени всички документи, необходими за сделка с имот. Този вид измами бяха най-популярни. Вече функционира система, която дава възможност на нотариуса по време на сделката да провери личните карти на лицата, които се явяват при него. По този начин рискът от подобни измами е сведен до минимум.

Моловете разколебаха цените на търговските обекти

Константин Пандов, управител на агенция за недвижими имоти "ЕППИ"

Традиционно цените за продажба на търговските обекти се оферират в много широки граници и много малко от собствениците им имат представа за реалната им пазарна цена. Основната причина за това е общоприетото, може би наложено от строителите определяне на цена на квадратен метър, което в случая с магазините е абсолютно неприложимо и заблуждаващо. 
Например два съседни магазина с еднакви квадратури, но с различно лице към улицата, могат да имат разлика в цената над една трета, да не говорим за два съседни магазина, когато единият е с лице към основната търговска улица, а другият - към съседна пряка.

Слагат ЕГН на имоти ни

Регионалното министерство и Държавната агенция "Електронно управление" работят над проект за създаването на чисто нов адресен регистър. Той ще струва около 2 млн. лева, а парите ще бъдат осигурени от еврофондове.

Проектът предвижда всеки имот в България да има свой уникален номер, подобен на ЕГН-то ни, който при въвеждане ще излиза цялата информация за имота, включително и за собственици и ползватели, пише "24 часа".

Освен създаването на адресен регистър се предвижда и обединяването на всички бази данни за гражданите на България в нов регистър.